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  • [기타]안녕하세요? 학습내용은 아니지만 질문드립니다.
  • 2021-06-15
안녕하세요? 법무사 시험 공부중인 온라인 수강생입니다~~ 
지인의 지인에게서 해당 사안이 발생되어 개인적으로 궁금한점이 있어 질문드립니다. 일단 올해 공부하기 시작해서 짧은 지식으로 공부한다는 생각으로 질문드리오니 가볍게 답변주시면 좋겠습니다. 
 
사안: 임대인과 임차인간 임차보증금 반환에 의한 분쟁 
임대차계약 계약서 상 만료일 전 임대인과 임차인의 합의에 의해 임대차계약을 종료하기로 하였고 합의한 종료일 당일 임대인과 임차인의 의견다툼으로 임대인은 보증금반환을 임차인은 짐을 뺏지만 관리비 정산과 열쇠를 돌려주지 않는 상황입니다. (둘간의 다툼은 임대차계약갱신을 하지 않는 조건으로 임대인이 임차인에게 500만원을 주기로 한 내용이었으나 당일 임대인의 변심으로 못주겠다고 하여 발생하였습니다. 세부사항이 있긴하지만 이 사안에서는 임대차 계약과는 별개의 사안으로 중요하지 않다고 판단되어 이정도로 설명하겠습니다.) 
그리고 임차인은 계약시작일을 시점으로 전세대출을 실행하였고 전세대출계약에 의한 은행으로의 전세보증금 전액반환채권양도계약이 되어 있습니다. 계약만료일에 임대인이 전세보증금을 은행으로 반환하면 대출금은 상환되고 나머지 금액을 임차인에게 돌려주는 계약입니다.  
그리고 마지막으로 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 강제집행 신청을 하였다고 합니다. 
 
질문1. 임대인의 임대차보증금 반환과 목적물명도(열쇠)가 동시이행관계라 서로 이행하지 않는 상황이라면 민사소송으로 가더라도 서로 이행하라로 판결이 날것으로 생각되었는데 임차인이 강제집행 신청을 했다고 하니 의아합니다. 임대차보증금청구소송 및 가압류 신청이 아니라 해당주택에 강제집행을 신청했다고 하는데 가능한건가요? 
질문2. 은행으로의 채권양도가 되어 있는데 양도인인 임차인이 당사자적격이 있는 건가요? 채권은 양도 되었지만 대출금채무자 지위가 이전된 것은 아니라서 채무자로써 임차인은 임대인의 채무(보증금반환채무) 불이행에 대한 소송 당사자적격이 있다고 이해하면 되는 건가요? 
질문3. 임차인의 임차권등기에 의한 강제집행 신청은 가능한가요? 그런데 임차인 본인도 주택인도(열쇠)를 하지 않은 상태에서 임차권등기명령을 받을 수 있는 건가요? 임차인은 별도의 계약이었던 500만원을 주지 않으면 열쇠주지 않을 것이라고 했고 임대인은 이에 보증금반환을 하지 않았다고 합니다. 이런 상황에서도 임차권등기명령을 받을수 있는지도 궁금합니다. 
질문4. 해당 사안에서 임대인과 인차인이 취할 수 있는 유리한 방안은 어떤 것이 있을까요? 
제생각에는 임대인은 지금이라도 보증금반환하고 임대차계약과 별개의 계약(500만원)은 따로 해결하기로하고 열쇠바꾸고 들어가면 되지 않나요? 짐을 빼고 이사간 상태더라도 열쇠를 반환하지 않으면 주거침입죄가 성립되나요? 
반대로 임차인은 열쇠를 돌려주어야 반환소송 및 가압류 그리고 본집행까지 나아갈 수 있는 것 아닌가요? 
 
두서없이 질문드린 것 같습니다만 공부중이니 너그럽게 봐주시고 틀린부분은 지적해주시면 감사하겠습니다~~
  • 답변
  • 2021-06-15

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